5 phương thức tín dụng đảm bảo thị trường BĐS bền vững

Đặc thù của ngành kinh doanh BĐS là đầu tư dài hạn (ít nhất 3 đến 5 năm theo chu kỳ của một dự án BĐS) và có quan hệ mật thiết với lĩnh vực dịch vụ tài chính, cụ thể là hệ thống ngân hàng.

Với mục đích hạn chế cấp tín dụng BĐS để giảm rủi ro thanh khoản, giảm tín dụng trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước dự thảo sửa đổi Thông tư 36/TT-NHNN với có 2 nội dung chính là: Giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ mức tối đa 60% xuống 40%; tăng hệ số rủi ro đối với ngành kinh doanh BĐS điều chỉnh từ 150% lên 250%.

Ông Đặng Đức Thành, Chủ nhiệm CLB Các nhà Kinh tế, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Tp.HCM nhất trí với nội dung giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ mức tối đa 60% xuống 40%; nhưng ông đề nghị không tăng hệ số rủi ro lên 250% cho ngành kinh doanh BĐS và kiến nghị cách làm khác.
 

Nên khuyến khích doanh nghiệp chủ đầu tư sử dụng các nguồn vốn khác như
phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động vốn ứng trước của đối tác,
khách hàng, huy động vốn trên sàn chứng khoán,...

Cụ thể, nhằm đảm bảo hoạt động an toàn cho hệ thống ngân hàng, đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững và có thể từng bước điều chỉnh (trong thời gian 6 tháng đến 1 năm), cách thức cho vay như sau:

Thứ nhất, Ngân hàng cho vay theo phương thức mới (quản lý dòng tiền) thay vì thế chấp bằng tài sản; thế chấp chỉ xem là phụ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì ngân hàng có biện pháp thu hồi vốn ngay lập tức.

Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng chính dự án tối đa 50%. Nên khuyến khích doanh nghiệp chủ đầu tư sử dụng các nguồn vốn khác như phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động vốn ứng trước của đối tác, khách hàng, huy động vốn trên sàn chứng khoán,…

Thứ hai, Ngân hàng được quyền và cần từ chối cho vay đối với đơn vị kinh doanh BĐS không chuyên nghiệp; đối với các đơn vị là tập đoàn hoặc tổng công ty Nhà nước đầu tư ngoài ngành chính thì không cho vay.

Thứ ba, Ngân hàng không cho một đơn vị vay vượt quá 3 lần vốn điều lệ, số còn lại cần hợp vốn nhiều ngân hàng đồng tài trợ nhằm phân tán rủi ro phát sinh.

Thứ tư, tích cực nâng cao chất lượng tín dụng tại các ngân hàng thương mại. Cụ thể, chú trọng cho vay đầu tư dứt điểm từng dự án chứ không cho vay tràn lan. Bên cạnh đó, Ngân hàng cần ưu tiên và chú trọng cho vay đối với các đơn vị kinh doanh BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán với lãi suất thấp hơn các đơn vị ngoài sàn.

Thứ năm, đối với người dân mua nhà để ở, Ngân hàng cần cho vay dài hạn (10 năm – 20 năm). Đây là biện pháp giúp tạo thanh khoản cho ngành và phát triển bền vững; đồng thời, cần chú trọng cho vay mua nhà ở xã hội.